Наем или покупка: разликата е 915 € на година — доста по-малко, отколкото очакваш

„Наемът е хвърлени пари.“

Това е най-повтаряното изречение в българските разговори за имоти. Нека го проверим с числа, вместо да го повтаряме.

Условията

Апартамент за 150 000 €. Самоучастие 20%, кредит 120 000 € при 2,42% за 25 години — средната лихва по нови жилищни кредити по данни на Европейската централна банка, с датата при източниците.

Наем за същия апартамент: 500 € на месец. Това число е твое, не наше: публична статистика за цените на наемите в България няма. Има индекс, който показва движение, но не и цена в евро.

Колко плаща собственикът

Вноската не е целият разход. Това е грешката, която прави сравнението безсмислено.

Наемателят плаща 500 €. Собственикът плаща 718,52 €.

Разлика: 218,52 € на месец, или 2 622 € на година.

На пръв поглед наемът печели, и то убедително.

Но половината вноска не е разход

Ето къде аргументът се обръща.

Вноската по кредита има две части. Лихвата е цената на заетите пари — тя наистина изчезва, точно като наем. Главницата намалява дълга ти, тоест остава твоя.

През първата година:

Тези 3 537 € не са похарчени. Те са преместени от банката в твоя имот.

Чистата сметка

• Собственикът плаща 2 622 € повече за годината.
• Но 3 537 € от платеното остава негово.

Чиста разлика: 915 € в полза на покупката.

За цяла година. Не десетки хиляди. Деветстотин и петнайсет евро — по-малко от две месечни вноски.

Защо това е изненадващо

Защото „хвърлени пари“ звучи като аргумент за огромна разлика. А при тези условия разликата е тънка и може да се обърне от едно число.

При наем от 400 € наемът печели. При наем от 700 € покупката печели убедително. Същият апартамент, същата лихва — само наемът е различен.

И това е преди да сме преброили най-голямото нещо в цялата сметка.

Парите на входа

Купувачът дава около 49 270 € в брой, за да влезе: самоучастие, местен данък, нотариус, такси по кредита, брокер, обзавеждане. Подробната сметка е тук.

Наемателят не дава нищо от това. Тези пари остават негови и ликвидни.

Затова истинският въпрос не е „наем или покупка“, а: какво правят тези 49 270 €, ако не са вградени в стени — и струва ли си сигурността, която купуваш с тях?

Това вече не е сметка. Това е решение, и зависи от твоето положение.

Какво накланя везните към покупката

• Инфлацията яде дълга, не имота. Вноската ти остава 533,52 € и след десет години, когато това ще са по-малко пари, отколкото са днес. Наемите междувременно се движат нагоре.
• Лихвата е ниска. При 2,42% заемането е евтино. При 6% цялата сметка изглежда съвсем иначе — пресметни я и при по-висок процент, ако лихвата ти е променлива.
• След 25 години вноската спира. Наемът не спира никога.

Какво накланя везните към наема

• Движение. Ако може да смениш града или държавата, имотът е котва и продажбата му струва пари и време.
• 49 270 € ликвидни вместо вградени.
• Ремонтите са на собственика. Бойлер, покрив, дограма, асансьор — наемателят се обажда по телефона.
• Несигурен доход. Пропуснат наем е неприятност. Пропусната вноска по ипотека е друг мащаб.

Числата са твои

Смени наема, цената, самоучастието и лихвата със своите — разликата от 915 € важи за тези условия и за никои други.

Сметни покупката с твоите числа и виж какво струва кредитът при твоята лихва.

Този текст не казва „купи“ и не казва „не купувай“. Казва, че при тези условия разликата е 915 € на година — и че който ти обещава повече в която и да е от двете посоки, не е смятал.